房地产转让以股权转让的形式合同效力
- 栏目：北京代办公司
- 来源：网络
- 发表时间：2023-05-14
在本文中，北京道科特律师事务所将结合最高人民法院对该类合同的审理实践。有的当事人通过股权转让的方式实现取得不动产的目的。 [1] 为了规避限制性法规和税收考虑，这种行为的有效性在实践中一直存在争议。分析“名义股权转让实际上是房地产转让”合同的效力，并在此基础上，结合新公布的《中华人民共和国民法通则》，分析对这些交易可能产生的影响模式，并提出实践要点。
一、“名称转让实际上是房地产转让”合同定性
当事人订立以房地产转让为目的的股权转让合同时，如果该类股权转让合同的含义真实且类型明确，法院是否尊重并承认当事人的选择合同类型，或者是否不承认当事人对合同类型的选择，而是重新确认合同类型，在司法实践中经常存在争议。下表总结了最高人民法院所持观点的演变：
上述三起案件体现了我国司法实践的演变，尤其是最高人民法院对近二十年来以股权转让为目的的房地产转让合同效力的认定。 1998年以来，该类合同明确认定为“名义股权转让实际上是房地产转让”，否认当事人对合同类型的选择，将土地使用权转让规则适用于股权转让交易，即，将股权转让合同作为土地使用权转让合同处理。到2011年，法院的态度开始发生变化。虽然一审法院延续了1998年司法裁判的思路，裁定涉案股权转让合同因违反土地出让相关强制性规定而无效，但最高人民检察院作出的调解令法院人深思，虽然他对股权转让合同的性质没有明确表态，但在调解协议中同意双方签署的《股权转让协议》和《股权转让补充协议》继续生效。实施，这表明最高人民法院的态度已经开始。发生转变。 2012年，最高人民法院明确股权转让协议规定，转让的只是股权，不是土地使用权。协议履行后，仅股东发生变化北京公司股权变更，土地使用权主体未发生变化。股权转让协议的性质为股权转让。不是土地使用权的转让。
近年来，对此类合同的定性问题形成了主流判断。法院通常根据当事人意思自治和合同自由的原则，尊重和承认当事人意愿所表达类型的真实选择，即承认该类型合同为股权转让合同，不再适用相关规定。土地使用权对股权转让合同的规定。 [2] 例如，泉州紫星房地产开发有限公司与厦门精鼎体育文化发展有限公司股权转让纠纷案（最高人民法院[2015]民二中字第433号） )，最高人民法院认为，《虚荣家庭转让合同中的“转让标的”、“支付方式和时间”、“违约责任”、“保证”等纠纷的解析北京公司股权变更，双方当事人不直接争议房产的产权变更，只是名利堂股权的变化，因此合同性质为股权转让合同。 、营口横旗房地产开发有限公司（最高人民法院[2021]民中第222号），最高人民法院认为《公司股权转让合同》》名义上具有取得公司土地的性质股权转让。这种行为属于投资者在商业交易中对目标公司的投资行为。是基于股权转让就相应的权利义务及履行方式达成的协议，不改变标的公司本身未变更所涉土地使用权标的，故不应纳入审查土地管理法律法规。而是按照《中华人民共和国公司法》关于股权转让的规定审查该协议。
二、“名义股权转让实际上是房地产转让”合同效力问题
在承认当事人选择合同类型的情况下，另一个一直比较有争议的问题是该类型合同是否会被认定为无效，即“以法律形式涵盖非法目的”。案卷北京律师事务所认为，当事人通过股权转让实现房地产转让目的，不属于“以合法形式掩盖非法目的”。合同法第52条（三)）的重点实际上是规范隐蔽的违法行为，保证合同目的的合法性。但是，以股权转让的形式进行的房地产转让目的并不存在“非法目的”。实现房地产转让是股权转让合同背后的真实目的，但房地产转让本身并未受到法律强制性规定的禁止，不属于违法行为，不能构成“非法目的”。有人认为，双方的这种做法，能够规避巨额税款背后的非法目的显然是逃税，但实际上，正是通过股权转让和不动产转让的征税标准不同，合同当事人直接认定合同当事人约定逃税，从而表明合同当事人存在“非法目的”不合理，其论证过程存在缺陷。当事人通过民事诉讼取得其他后果的，不构成本规定的“非法目的”。因此，转让股权以控制公司，从而取得公司的财产权并不总是适用于“以合法形式涵盖非法目的”的规定，上述行为的法律后果应结合公司的规定确定。当事人的真实意图及相应的客观行为。 [3]
#p#分页标题#e#从司法实践来看，虽然尚未达到“以合法形式涵盖非法目的”的内涵，但法院倾向于认为当事人订立的合同是通过当事人订立的合同实现不动产转让。股权转让有效，不会因合同法第五十二条（三)）被裁定无效。
三、《民法通则》对此类行为认定的影响
2021年3月15日颁布的《民法通则》对现行《民法通则》规定的民事法律行为效力制度进行了大量修改。其中，《民法通则》第五十八条（六)item的内容，即本文所讨论的“以合法形式涵盖非法目的”的民事诉讼无效，并没有保留，与《民法通则》第一百四十六条有关：“行为人和对方当事人以虚假意思表示的民事法律行为无效。隐匿的虚假意思民事法律行为的效力，应当认定为无效。”那么，所谓股权转让的行为，究竟是否属于房地产转让，是否属于《民法通则》第一百四十六条规定的范围，是一个值得探讨的问题。 .
案卷北京律师事务所认为，民法通则第一百四十六条第一款规范虚伪，第二款规范隐蔽行为。虚伪行为是思想者与对方之间通过合谋来表达意思的虚假行为，隐性行为是根据其真实意图隐藏在虚假表达中的法律行为，虚伪行为与隐性行为通常是相辅相成的。例如，甲乙双方为了减少应交的税款，签订的购房合同约定的书面购房买卖合同标明价格为500万元，但实际成交价为10元。百万。就双方签订的买卖合同而言，500万元的合同是“正面合同”，是双方的虚假行为。双方均不希望合同生效，且并非当事人的真实意思； 1000万元的合同是“消极合同”，是一种隐性行为，是双方都希望真正生效的合同。而我们讨论的是股权转让，其实就是房产转让，和上面的例子不一样。事实上，双方都希望客观的股权转让合同具有法律效力。股权转让合同是双方真实意思的表达。 [4] 在不存在其他效力瑕疵的情况下，无论其潜在目的如何，均不应影响股权转让合同本身的效力。因此，北京道科特律师事务所认为，“名义股权转让实际上是房地产转让”的行为不属于《民法通则》第一百四十六条规定的行为。对公司的有效认定不会产生负面影响。
四、实用要点
综上所述，道科北京律师事务所认为，在实践中，当事人可以采用这种交易结构进行不动产转让。但需要注意的是，在确保股权转让效力不存在其他缺陷的同时，在相关交易文件中应充分突出股权转让的性质，防止被认定为不动产转让的风险。法院签订的合同。最高人民法院印发《关于上诉人连志伟、被上诉人陈如明及一审被告人林慧珍、郑秀英、一审第三人福州长青实业案的请示的批复》有限公司。” （[2006]民四合字第22号）规定，合同的性质应当从合同名称、合同标的、合同内容等方面进行判断和确认。因此，在实际操作中应注意以下几点：一是合同名称需明确标明为“股权转让”；二、签约主体为项目公司股东，而非项目公司本身；三、从合同内容上看，合同的转让标的、转让对价、权利义务协议、工商登记变更手续等关键词应为“股权转让”而非“转让”。公司财产”。
五、Summary
根据以上分析和司法案例，所谓股权转让的行为，其实是真实交易中不时发生的不动产转让。当事人之间以股权转让方式取得土地使用权不同于直接转让土地使用权。因此，该类股权转让合同的有效性值得关注。总体而言，法院对此类合同的定性不予干预，认为不属于《合同法》第五十二条规定的“以合法形式涵盖非法目的”的合同（三) ）。在有效性存在其他缺陷的情况下，它应该是有效的。从最新的《民法通则》来看，其第146条对虚假行为和隐匿行为进行了规定。 “此类股权转让合同没有实质性影响。
房地产转让以股权转让的形式合同效力推荐文章：
北京税务通告，2021年9月1日起个人股权转让先办理纳税申报
- 注册北京独资公司的条件和流程有哪些？
- 有哪些靠谱的北京公司注册地址可以推荐？
- 注册北京公司后，如何开设银行账户和办理资金交易手续？
- 注册个公司没业务怎么办,注册公司后如何开展业务
- 注册公司需要选择哪个行政区域的地址？
- 注册公司是否必须在北京设立办公地点？
- 注册公司要app（注册公司必备的应用软件）
- 注册公司需要多长时间？注册费用是多少？
- 注册公司黑名单（如何避免进入注册公司黑名单）
- 注册公司老品牌（选择老品牌的优势和注册方法）
- 注册公司需要哪些热门词,注册公司常用词汇大全
- 注册公司的5大步骤详解，注册公司需要注意的事项
- 注册公司马绍尔（马绍尔注册公司的步骤和要求）
- 注册公司公积金登记（详解公司公积金的注册步骤）
- 汽车劳务公司注册（汽车劳务公司注册流程介绍）
