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企业生产销售办公楼如何缴纳土地增值税？

【问题】某生产企业2009年销售8年前建造的办公楼，销售收入1800万元。这栋办公楼原值1050万，已折旧600万。据房地产评估机构评估，这栋办公楼的重置成本为2100万元，装修折扣率为50%，出售过程中缴纳的各种税费达108万元。生产企业销售办公楼如何缴纳土地增值税？【答案】《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物(以下简称房地产转让)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人(应当依照本条例缴纳土地增值税)。103010第二条规定，《条例》第二条所称转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。包括通过继承、赠与等方式无偿转让不动产的行为。根据上述规定，生产企业出售旧办公楼取得销售收入，属于转让房地产并取得收入的单位，生产企业应缴纳土地增值税。103010第七条规定，条例第六条所列扣除项目为： (一)取得土地使用权支付的价款，是指纳税人为取得土地使用权支付的土地价款以及按照国家统一规定支付的相关费用。(四)旧房屋建筑物评估价格，是指旧房屋建筑物转让时，经政府批准的房地产评估机构评估的重置成本价乘以新的折现率后的价格。评估价格必须经当地税务机关确认。(5)与房地产转让有关的税费，是指房地产转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。转让不动产所支付的教育费附加也可以作为税金扣除。103010(财税字[1995]48号)第十条规定，转让旧房的，按照房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的土地价款、按照国家统一规定缴纳的有关费用、转让过程中缴纳的税费作为扣除项目金额计算土地增值税。取得土地使用权时未支付土地价款或者不能提供已支付土地价款的证据的，不得扣除取得土地使用权所支付的价款。根据上述规定，生产企业旧房扣除额为：旧房转让房地产和土地使用权相关税费的评估价支付的土地价款=210050% 108 0(假设)=1158(万元)；增值额=收入-扣除额=1800-1158=642(万元)；增值率=增值税/抵扣额=642/1158=55%；土地增值税=增值额 40%-抵扣项目金额 5%=642 40%-1158 5%=198.8(万元)。

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