农村住房可以注册公司 房屋租赁实用问题解答
- 栏目：注册公司流程
- 来源：网络
- 发表时间：2023-05-13
【前言】“租购并举”时代的到来，对房屋租赁合规提出了新的更高的要求。北京乾坤律师事务所房地产与基础设施部秉持理性、专业、严谨的执业理念。近日，整理了房屋租赁中常见的法律问题，整理了文章与大家分享。本文中出租房屋的类型包括城市住宅、商铺、写字楼（房）和农村住宅，包括商品房和保障房。主体包括出租人、承租人、中介机构、监管部门等。内容涵盖合同有效期、合同备案、租金、押金、装修、租期、优先权、团租等，但限于篇幅，只能解决常见问题。如果您有其他需要沟通的问题，请咨询北京乾坤律师事务所。
【作者】：刘欣、张晓婷、何乐、王兴、王兆轩
【协调人】：魏武刚
【文本】
Q1：我在北京有一家科技公司，现在想用这家公司做房屋租赁业务，可以直接创业吗？
答：不需要。在开展住宅租赁业务之前，需要完成以下事项：（1）公司必须有相应的经营范围，从事房屋租赁业务的企业的经营范围应标注“ （2）住房租赁企业在开办企业前，需向注册地所在区的住房和城乡建设部门提交经营信息和从业人员名单。
文件依据：
《国家发展改革委 公安部 市场监管总局 银监会 国家网信办关于整顿规范住房租赁秩序的意见》第一条市场”（建方桂[2019]10号）；
《北京市住建委 北京市市场监督管理局 北京市互联网信息办公室 北京市地方金融监督管理局 银保监会北京市监管局关于规范住房租赁经营活动的通知本市企业》（京建发[2021]40号）第2条。
Q2：房屋租赁公司在网上发布房屋信息需要注意什么？
答：以下几点需要注意：（1）发布的房屋信息须实名并注明机构、店铺信息，包括房屋位置、用途、面积、图片、价格等； （2）同一房子只能在同一个网络信息平台上发布一次，不同渠道发布的房子信息应该是一样的；（3）已经交易或撤销的房子信息应该5个工作日内从各家释放，退出频道。
文件依据：
《国家发展改革委 公安部 国家市场监督管理总局 银保监会 国家网信办关于整顿规范市场监管秩序的意见》第二条住房租赁市场”（建房规[2019]10号）。
Q3：北京房屋租赁公司签订租赁合同后，是否需要备案？如果不备案，会有什么后果？
答：房屋租赁公司应在3日内将合同签订的合同信息（包括位置、面积、房间数、价格及租赁双方等）录入北京市房屋租赁监管平台备案。签订租赁或出租房屋合同。合同未如实备案的，企业不得通过互联网平台发布房屋信息。
文件依据：
《北京市住建委 北京市市场监督管理局 北京市互联网信息办公室 北京市地方金融监督管理局 银保监会北京市监管局关于规范住房租赁经营活动的通知本市企业》（京建发[2021]40号）第六条。
Q4：我是北京的一家房屋租赁公司。向租户预收租金是否有任何限制？
答：2021年3月1日（含今天）以后签订的租赁合同，房屋租赁公司向承租人预收租金的期限原则上不超过3个月，并与支付给房东的租金期限相匹配；2021 年 3 月 1 日前签订的租赁合同可按原合同履行至到期或解除之日。
文件依据：
《北京市住建委 北京市市场监督管理局 北京市互联网信息办公室 北京市地方金融监督管理局 银保监会北京市监管局关于规范住房租赁经营活动的通知本市企业》（国资发[2021]40号）第四条、第十二条。
Q5：北京的住宅租赁公司把别人的房子租给承租人，向承租人收取押金有什么规定吗？
答：2021年3月1日（含今天）后签订的租赁合同，房屋租赁公司应通过北京市房地产中介行业协会设立的专户托管，收取的押金金额不得超过一个月的租金。
文件依据：
《北京市住建委 北京市市场监督管理局 北京市互联网信息办公室 北京市地方金融监督管理局 银保监会北京市监管局关于规范住房租赁经营活动的通知本市企业”（国政发[2021]40号）第五条、第十二条。
Q6：业主把房子交给房屋租赁公司后，房屋租赁公司可以进行装修吗？合同终止后，我可以向业主要求赔偿装修损失吗？
答：房屋租赁公司对出租房屋进行改造或者改造的，应当征得业主同意。
经业主同意并形成附着物的装修，如双方在合同中约定取消时的装修损失，按约定处理。如无约定，根据终止原因不同处理：（1）因业主违约而终止合同的，房屋租赁公司可要求业主赔偿业主剩余租赁期内装修的残值损失；（2）因房屋租赁公司违约而解除合同的，业主无需赔偿。但如果业主同意使用应在使用价值范围内适当补偿（3） 因双方违约而解除合同的，双方应按各自的过错承担责任。责任; （4）因不可归责于双方的原因导致合同终止的，按照公平原则进行分享。
文件依据：
《国家发展改革委 公安部 市场监管总局 银监会 国家网信办关于整顿规范住房租赁秩序的意见》第七条市场”（建方桂[2019]10号）；
《最高人民法院关于审理城镇住房租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释（2020年修订）》（法施[2020]17号）第九条。
Q7：个人将自己名下的商品房出租给他人农村住房可以注册公司，是否需要备案？
答：需要备案。
文件依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法（2019年修订）》（中华人民共和国主席令第32号）第54条规定：房屋出租，出租人和承租人应当签订书面租赁合同合同，约定租赁期限、租赁目的、租赁价格、维修责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并报房地产管理部门备案。
《商品房租赁管理办法》（6号令）第十四条规定，房屋租赁合同订立之日起30日内，房屋租赁当事人应当到市、市、县人民政府房屋租赁所在地的直辖市、市、县建设（房地产）主管部门。房屋租赁登记和备案。
Q8：北京哪里可以办理商品房租赁备案，需要提供什么材料？
答：不同地区的处理窗口不同。详情请参见北京市政府官方网站公布的《区住房租赁登记备案业务主管部门及咨询电话》（网址：）。
备案登记需提供：（1）房屋租赁合同；（2）居民身份证；（3）房屋所有权证；（4）其他共有人同意租赁材料） .
委托他人办理的，应当提供委托书原件和受托人身份证复印件；没有房屋所有权证的，需要提供房屋来源的相关材料；合租的，需要提交其他共有人同意出租的材料；租赁委托管理房屋，应提交受委托的托管代理人授权租赁的委托书；转租房屋，应当提交业主同意转租的文件原件；承租人为境外单位或个人（含港澳台地区）的，出租人还需提交国家安全管理部门出具的涉外信息资料复印件；用于租赁军事地产，
Q9：个人住宅可以作为企业注册地址出租或注册为营业场所吗？
答：在依法办理使用性质变更手续并经利害关系人一致同意的前提下，个人住宅可以作为营业登记地址或经营场所出租。
文件依据：
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第279条规定：业主不得违反法律、法规和管理规定，将住宅变更为住宅。商品房。业主将住宅变更为经营性住宅，除遵守法律、法规和管理规定外，还应当征得利害关系人的一致同意。
《商品房租赁管理办法》（6号令）第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：……（三)违反规定变更房屋使用性质；（四)法律法规禁止出租的其他情形。
北京市市场监督管理总局《投资许可与风险警示通则001（2021年第一版）》《六、选择经营场所（营业地点）应注意哪些问题》第2条：如申请将住宅变更为经营性用房，应到房屋管理部门办理变更房屋使用性质的相关手续，并到登记机关领取并填写《同意将住宅变更为商业用房证明》。
Q10：什么是团租？出租人或承租人能否确认团租违规无效？
答：团租没有明确的规定。2013年12月5日，北京市公安局、北京市计划委员会、北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方税务局、北京市工商行政管理局、北京市综合行政执法局联合印发《关于进一步《关于规范出租房屋管理的通知》，《禁止违法租赁行为》第三条第三款规定：“严禁违规出租对出租房屋面积的限制，即：出租房屋人均居住面积小于5平方米，并且每个房间的住户人数超过2人（有法定赡养、赡养和赡养义务的除外）；改变房屋内部结构拆分租约，根据床位等方式变相拆分租约；将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租为人民住宅的卧室。”现将通知作为治理依据。
出租人或承租人因违反集团租赁协议的规定要求租赁协议无效，法院不予支持。
文件依据：
《北京市高级人民法院关于印发的通知》（京高发发[2013]462号）第四条：“团租”房屋租赁合同的效力如何认定？一方当事人以租赁房屋为“团租”房屋为由要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。判决书应当载明，法院对租赁合同效力的认定，不影响行政机关对违反行政法规的违法行为的处理。
Q11：涉及房产中介的房屋租赁纠纷，是否可以增加房产中介参与诉讼？
答：出租人和承租人通过房地产中介达成租赁协议的，一般不增加房地产中介公司；出租人向房地产中介公司出租（或委托）的，中介公司以自己的名义与承租人签订租赁协议。当事人根据各自的合同主张权利。
文件依据：
《北京市高级人民法院关于印发的通知》（京高发发[2013]462号）第三十三条：涉及房屋的房屋租赁合同纠纷，如何确定诉讼标的？实践中应区分以下情况：（1）房屋为订立合同提供中介服务，促成租赁合同成立，收取中介费，房屋租赁委托合同为中介合同性质上，双方仅就租赁合同存在争议，一般情况下，不需要额外的中介公司参与诉讼。（2）方易同意向出租人支付固定租金，并以自己的名义签订租赁合同，出租管理用房并收取租金。当事人应当按照各自的合同提出索赔。对。
Q12：承租人与房产中介签订中介服务（看房）协议并接受中介服务后，绕过中介直接与出租人签订租赁协议。它应该承担什么责任？
答：这就是业界俗称的“跳单”。承租人绕过提供中介服务的房产中介，直接与出租人签订租赁协议，并向房产中介支付费用。
文件依据：
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第965条规定，委托人接受中介服务后，应当使用中介提供的交易机会或者媒体服务。中间人绕过中间人。直接订立合同的，应当支付中介报酬。
Q13：经济适用房可以出租吗？
答：个人购买的经济适用房，在取得完全产权之前，不得用于租赁经营。购房者按照政府规定的标准向政府缴纳土地收入及其他相关款项后，即可获得全部产权。
文件依据：
建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局的通知第三十三条、第三十一条（建方[2007]258号）。
Q14：北京对共享产权住房的租赁有哪些规定？
答：已购买产权共有房屋出租的，购房者和代持机构应当按照房屋产权份额取得相应部分的租金收入。具体协议以购房合同约定。购房者应在市代办机构设立的网络服务平台上发布房屋租赁信息，优先出租给经济适用房登记家庭或符合购买公租房条件的家庭。实施细则由市住房和城乡建设委员会另行制定。
文件依据：
《北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展改革委、北京市财政局、北京市规划国土资源管理委员会关于印发的通知》（京建法[2017]）第二十三条第 16 号）。
Q15：我将整个商场出租给承租人。租期为15年。年租金比上年租金增加3%。合同已经履行了八年。既然约定的租金远低于市场价，我可以提前取消合同吗？
答：（1）双方可以同意解除合同；（2）看双方是否就解除合同的原因达成一致。如果是，则有权解除合同的人在合同终止的原因发生时可以终止合同；（3）终止的法定条件：不可抗力使合同的目的无法实现；承租人明示或通过自己的行为表明不支付租金；承租人拖欠租金，经催告后未在合理期限内履行；承租人有其他违约行为导致无法实现合同目的；法律规定的其他情形。
文件依据：
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第562条、第563条。
Q16：请列举店铺租赁合同的无效性？
一审法院辩论结束前，经主管机关批准延长使用期限的，人民法院应当认定租赁物在延长的使用期限内有效。（4）违反公序良俗的民法（出租）行为无效。（5）恶意串通违反公序良俗，损害他人合法权益的民事法律行为其他无效。（6）行为人与相对人故意实施的民事法律行为无效。（7）违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。但，强制性规定不导致民事法律行为，但无效的除外。
文件依据：
《最高人民法院关于审理城镇住房租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释（2020年修改）》（法施[2020]17号）第二条、第三条；
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第一百四十六条、第一百五十三条。
Q17：城市商铺合同无效，需要交房租吗？
答：租赁合同无效，当事人参照合同约定的租金标准要求支付占有物和使用费的，人民法院一般应予支持。
文件依据：
《最高人民法院关于审理城镇住房租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释（2020年修订）》（法施[2020]17号）第四条；
参考案例：（2014）浙民体字第81号。
Q18：网上签订的电子商店租赁合同有效吗？
答：当事人同意对不能仅因使用电子签名和数据电文而否定其法律效力的文件使用电子签名和数据电文。具有下列条件的民事法律行为有效：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）表示真实；（3）不违反法律、法规的强制性规定）行政法规，不违反公序良俗。
文件依据：
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条（中华人民共和国主席令第45号）；
《中华人民共和国电子签名法（2019年修订）》（中华人民共和国主席令第29号）第三条。
Q19：租户擅自转租城市商铺的法律后果
答：未经出租人书面同意，承租人转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋，并要求承租人赔偿损失。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
文件依据：
中华人民共和国民法典（中华人民共和国主席令第45号），第七百一十六条第二款，第七百一十八条；
《商品房租赁管理办法》（令第6号）第十一条。
Q20：房东把店铺租给我后，把店铺抵押给了银行。我的租赁权会受到影响吗？
答：不受影响。
文件依据：
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第405条。
Q21：经房东同意，张三将店铺转租给李斯后，张三失去了联系。李斯可以代他付房租吗？
回答：是的。如果李斯代付房租，可以用来抵消李斯应该支付给张三的房租，如果超过他支付的房租，他也可以向张三索赔。
文件依据：
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第719条。
Q22：租赁写字楼的规划用途与实际用途不符。租赁合同有效吗？
答：租赁办公楼的规划用途与实际租赁用途不一致。例如，住宅变更为写字楼租赁，不影响《房屋租赁合同》的法律效力。租赁合同是否有效主要从意思表示是否真实、合同是否无效的角度来考虑。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效；《商品房出租管理办法》第六条规定：违反规定，改变房屋使用性质的房屋，不得出租。但是，该规定是强制性的行政规定，
文件依据：
《商品房出租管理办法》（6号令）第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）为违法建筑；（二）@ > 不符合安全保障要求。灾害等工程建设的强制性标准；（三）违反规定改变房屋使用性质；（四）其他禁止出租的情况）根据法律法规。
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第一百四十三条、第一百五十三条。
Q23：租赁写字楼的规划用途与实际用途不一致的行政和法律后果是什么？
答：租赁办公楼的规划用途与实际用途不符。出租人与承租人签订的《租赁合同》虽不能失效，但出租人与承租人明知出租房屋的规划用途与实际用途不符的，仍需签订租赁合同。在租赁合同中，违规方将面临行政处罚的风险。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门有权要求过错方限期改正。没有违法所得的，可以处5000元以下的罚款；有违法所得的，可以处以违法所得1倍以上、3倍以上的处罚。以下，但不超过30的�？睿�
文件依据：
《商品房租赁管理办法》（令第6号）第21条。
Q24：租用的写字楼没有防火手续。租赁合同能否继续履行？
答：承租人租赁的写字楼通常用于企业办公或特定行业的经营。出租人提供的出租房屋，必须保证水、电、暖、气等基础设施完善。同时，写字楼的防火程序也受到限制。承租人能否在租赁房屋内进行办公，是一个重要的问题。实践中，因租赁房屋不符合《建筑设计防火规范》而导致承租人无法经营和使用的情况较为普遍。《商品房租赁管理办法》第六条规定，“不符合安全防灾工程强制性建设标准的” 房子不能出租。参考“所租赁写字楼的规划用途与实际用途不符，租赁合同是否有效”问题（Q22），承租人签订的无火灾房屋租赁合同保护程序有效，在这种情况下，承租人可以以出租人交付的租赁房屋质量不符合约定为由，提起解除租赁合同的诉讼，解除双方签订的租赁合同，从而导致承租人使用合同中的房屋使用，以免出现因约定用途不明确而无法解除租赁合同的情况。并以出租人交付的租赁房屋质量不符合约定为由解除双方签订的租赁合同，致使承租人使用合同。房屋的使用，以免出现因用途不明确而无法解除租赁合同的情况。并以出租人交付的租赁房屋质量不符合约定为由解除双方签订的租赁合同，致使承租人使用合同。房屋的使用，以免出现因用途不明确而无法解除租赁合同的情况。
文件依据：
《商品房租赁管理办法》（令第6号）第六条；
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第563条。
Q25：承租人在租赁的写字楼注册公司，合同终止后，注册地址未在约定期限内搬出。我该怎么办？
答：承租人与出租人签订租赁合同后，承租人通常对租赁房屋进行公司登记。租赁合同期满或终止后，如果承租人的工商地址不搬出，将在一定程度上影响写字楼的转租和租金收入。因此，对于需要办理房屋工商登记的，应当在租赁合同中约定租赁合同终止后迁出工商登记地址的违约责任条款。承租人应当遵循诚实信用的原则，按时搬出注册地址，否则应当赔偿出租人的损失；
文件依据：
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第582条规定，履行不符合约定的，应当按照约定承担违约责任。经双方同意。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定不能确定的，受害方可以合理选择请求对方进行修理、重制、或根据标的物的性质和损失的大小进行更换。、退货、降价或赔偿等违约责任。
Q26：出租人的治安责任是什么？
答：房屋出租人的治安责任：
（1） 房屋不得出租给没有合法有效证件的租户；
（2） 与承租人签订租赁合同，如果承租人是临时居民，应带他到派出所申报临时居住登记，申请临时居住证；
（3）登记承租人姓名、性别、年龄、常住地、职业或主要收入来源、服务地点等基本信息并报派出所备案；
（4）发现承租人有违法犯罪活动或者涉嫌违法犯罪活动的，应当及时向公安机关报告；
（5） 频繁对出租屋进行安全检查，及时发现和消除不安全隐患，保障住户生活安全；
（6）如果房子没有租出去，你应该去派出所办理注销手续；
（7）房屋租赁单位或个人委托代理人管理出租房屋的，代理人必须遵守有关规定并承担相应责任。
文件依据：
《出租房屋治安管理规定》（令第24号）第七条。
Q27：出租人出售写字楼时，承租人如何保护自己的权益？
答：承租人租赁写字楼后，出租人基于自身原因拟出售写字楼。此时，承租人在同等条件下具有优先购买租赁建筑物的权利，即承租人可以以同等价格、同等期限、同等条件购买办公楼。优先购买租赁写字楼，但该权利的行使有期限的，承租人应在收到出租人履行通知义务后15日内明确表示愿意在同等条件下优先购买，否则视为放弃优先购买权。如果承租人不行使优先购买权，
文件依据：
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第725条规定，在承租人占有期间，租赁物权属发生变化的租赁合同，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第 45 号）第 726 条规定农村住房可以注册公司，出租人出售出租房屋的，应当在合理期限内通知承租人。出售，承租人享有同等权利。优先购买条件的权利；但是，除非房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属。出租人履行通知义务后，承租人未在十五日内明确购买的，视为承租人放弃优先购买权。
Q28：农村闲置房屋可以出租吗？
回答：是的。国家鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置房屋。鼓励村集体和农民充分利用闲置宅基地和闲置房屋，依法依规通过自主经营、合作经营、委托经营等方式发展农家乐、民宿、乡村旅游等。
文件依据：
《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）第五条。
Q29：我在农村宅基地与谁签订了《房屋租赁合同》？
答：与宅基地上的所有家庭成员签订《房屋租赁合同》比较安全。农村家庭成员享有以家庭为单位的宅基地使用权。
文件依据：
《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号）第62条规定，农村村民只能拥有一处宅基地。
Q30：农村租房后可以申请宅基地吗？可以通过吗？
答：不批准。
文件依据：
《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订）第62条（中华人民共和国主席令第32号）；
《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）第三条。
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